putusan
Tanya Jawab Agama 2023 Edisi 08 16 30 April KPR Bank Syariah
KPR BANK SYARIAH
Pertanyaan:
Assalamu ‘alaikum wr wb.
Alhamdulillah segala puji hanya bagi Allah SwT, shalawat dan salam disanjung-agungkan
kepada Nabi Muhammad saw. Saya warga Muhammadiyah dari Lampung. Saya adalah
broker perumahan di Lampung. Jika sistem kredit saya arahkan menggunakan KPR Bank
BSI/Syariah. Mohon penjelasannya, bagaimana KPR menggunakan Bank BSI/Syariah? Terima
kasih.
Wassalamu ‘alaikum wr wb.
Jawaban:
Wa ‘alaikumus-salam wr wb.
Terima kasih atas pertanyaan dari saudara, mudah-mudahan jawaban yang kami
sampaikan dapat menambah wawasan saudara dalam mendalami dan mengamalkan
ajaran-ajaran Islam. Penjelasan mengenai broker atau istilah di dalam fikih muamalat
adalah as-simsar, memiliki arti sebagai penghubung perdagangan (perantara antara orang
yang ingin menjual barang dengan orang yang ingin membeli barang atau perantara antara
penjual dan pembeli untuk memudahkan jual beli). Sedangkan KPR (Kredit Pemilikan
Rumah), merupakan salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan oleh bank kepada
para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk memenuhi kebutuhan dalam
pembangunan rumah.
Sebelum menjawab inti pertanyaan, perlu kiranya diperhatikan lebih dulu tentang beberapa
prinsip dalam Etika Bisnis yang dimuat dalam Himpunan Putusan Tarjih (HPT) Jilid 3
halaman 16, yaitu al-Amanah (kepercayaan), ash-Shidq (kejujuran), al-‘Adalah (kebenaran),
al-Ibahah (kebolehan), at-Ta’awun (tolong-menolong), al-Maslahah (Jalbul-Masalih wa
Dar’ul-Mafasid: menarik kemaslahatan dan menolak kemafsadatan), at-Taradi (saling
kerelaan/kata sepakat), al-Akhlaq al-Karimah (kesopanan).
Broker selain sebagai suatu pekerjaan juga merupakan upaya untuk tolong-menolong atau
at-Ta’awun. Dalam Al-Qur’an Surah Al-Ma’idah ayat 2 disebutkan,ِ
وَتَعَاوَنُوا عَلَى الْبِر ِّ وَالتَّقْوَى ٰ وَل َا تَعَاوَنُوا عَلَى الْ ِثْم ِ وَالْعُدْوَان
Tolong-menolonglah kamu dalam (mengerjakan) kebajikan dan takwa, dan jangan tolong-
menolong dalam berbuat dosa dan permusuhan.
Pekerjaan bapak sebagai broker yang mengarahkan para calon pembeli menggunakan bank
BSI/Syariah, menurut hemat kami termasuk kepada kegiatan yang sifatnya bisnis. Dalam
pada itu Bank BSI/Syariah menyediakan produk yang di dalamnya terdapat unsur KPR, yaitu
bisnis dan pembiayaan. Bentuk jasa yang menjadi tugas seorang broker seperti sistem dalam
pembelian rumah dengan KPR merupakan salah satu jenis pelayanan kredit yang diberikan
oleh bank kepada para nasabah yang menginginkan pinjaman khusus untuk memenuhi
kebutuhan dalam pembangunan atau renovasi rumah.
Sistem KPR yang ada di Bank BSI/Syariah tidak menggunakan sistem bunga, akan tetapi
menggunakan akad tanpa bunga. Adapun macam-macam akad di antaranya yaitu, akad jual
beli yang biasa disebut dengan bai’ al-murabahah, adalah jual beli barang pada harga asal
dengan tambahan keuntungan yang disepakati antara pihak bank dan nasabah. Bai’ al-
murabahah dapat dilakukan untuk pembelian secara pemesanan dan biasa disebut
murabahah kepada pemesan pembelian (KPP). Dalam kitab Al-Umm, Imam Asy-Syafi’i
menamai transaksi jenis ini dengan istilah al-aamir bisy-syira. Adapun syarat bai’ al-
murabahah di antaranya: Penjual memberi tahu biaya modal kepada nasabah, kontrak
pertama harus sah sesuai dengan rukun yang ditetapkan, kontrak harus bebas dari riba,
penjual harus menjelaskan kepada pembeli bila terjadi cacat atas barang sesudah
pembelian, penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian,
misalnya jika pembelian dilakukan secara utang.
Ba’i al-murabahah dalam KPR yang ada di Bank BSI/Syariah, Bank BSI/Syariah bertindak
sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Harga jualnya yaitu dengan harga beli dari
pengembang (perusahaan yang menyediakan perumahan), dengan ditambah margin
keuntungan yang disepakati dua belah pihak antara penjual dan pembeli yang disepakati
dengan jangka pembayarannya. Pembayarannya dapat dilakukan secara kontan pada waktu
yang telah disepakati atau dilakukan angsuran (ba’i bi tsamanin ajil).
Selanjutnya, dapat juga menggunakan akad jual beli dengan pesanan khusus yang disebut
dengan istishna’, yakni merupakan kontrak penjualan antara pembeli dan pembuat barang.
Melalui fasilitas ini, bank melakukan pemesanan barang dengan harga yang disepakati
kedua belah pihak. Nasabah mengajukan KPR dengan menggunakan akad istishna’ ketika
nasabah hendak membeli rumah dengan cara memesan. Dalam hal ini belum banyak bank
yang menggunakan akad istisna’ ini.
Dalam KPR di Bank BSI/Syariah terdapat juga akad sewa beli yang disebut dengan ijarah
muntahiyah bit-tamlik, yaitu sejenis perpaduan antara kontrak jual beli dan sewa atau lebih
tepatnya akad sewa yang diakhiri dengan kepemilikan barang di tangan si penyewa dengan
pengalihan hak kepemilikannya. Bank-bank Islam yang mengoperasikan produk al-ijarah,
dapat melakukan leasing, baik dalam bentuk operating lease maupun financial lease. Akan
tetapi, pada umumnya, bank-bank tersebut lebih banyak menggunakan al-ijarah al-
muntahiyah bit-tamlik karena lebih sederhana dari sisi pembukuan. Selain itu, bank pun
tidak direpotkan untuk mengurus pemeliharaan aset, baik pada saat leasing maupun
sesudahnya. KPR menggunakan akad ijarah muntahiyah bit-tamlik ini juga masih jarang
digunakan.
Selain itu, juga terdapat akad penyertaan sewa yang disebut dengan musyarakah
muntanaqisah. Nasabah dan bank berkongsi dalam pengadaan suatu barang (biasanya
rumah atau kendaraan), misalnya, 30% dari nasabah dan 70% dari bank. Untuk memiliki
barang tersebut, nasabah harus membayar kepada bank sebesar porsi yang dimiliki bank,
karena pembayarannya dilakukan secara proposional sesuai dengan besarnya angsuran.
Barang yang telah dibeli secara kongsi tadi baru akan menjadi milik nasabah setelah porsi
nasabah menjadi 100% dan porsi bank 0%. KPR menggunakan akad musyarakah
muntanaqisah kurang diminati oleh nasabah dikarenakan terdapat kesulitan dalam
melakukan pembayaran pokok, hishah (porsi kepemilikan atas objek musyarakah
muntanaqisah) dan ujrah (upah).
Sementara itu KPR menggunakan bank konvensional di dalamnya terdapat penawaran
program suku bunga dengan bunga 2,88% fixed 1 tahun, 3,88% fixed 2 tahun, 4, 99% fixed 3
tahun, sedangkan dalam KPR Bank BSI/Syariah di dalamnya tidak menggunakan sistem
bunga, hal tersebut sesuai dengan Fatwa Majelis Tarjih dan Tajdid Pimpinan Pusat
Muhammadiyah Nomor 08 Tahun 2006, yang menyatakan bahwa bunga (interest) adalah
riba karena merupakan tambahan atas pokok modal yang dipinjamkan. Hal ini didasarkan
pada firman Allah yang mengharamkan bunga, yaitu sebagai berikut,
- Surah Ali ‘Imran (3) ayat 130,َ
يَا َيُّهَا الَّذِين َ آمَنُوا ل َا تَْكُلُوا الرِّبَا َضْعَافًا مُضَاعَفَة ً وَاتَّقُوا اЦ ََّ لَعَلَّكُم ْ تُفْلِحُون
Wahai orang-orang yang beriman! Janganlah kamu memakan riba dengan berlipat ganda
dan bertakwalah kepada Allah agar kamu beruntung. - Surah Al-Baqarah (2) ayat 275,َ
الَّذِين َ يَْكُلُون َ الرِّبَا ل َا يَقُومُون َِل َّا كَمَا يَقُوم ُ الَّذِي يَتَخَبَّطُه ُ الشَّيْطَان ُ مِن َ الْمَس ِّ ذَٰلِك
بَِنَّهُم ْ قَالُوا ِنَّمَا الْبَيْع ُ مِثْل ُ الرِّبَا وََحَل َّ اЦ َُّ الْبَيْع َ وَحَرَّم َ الرِّبَا
Orang-orang yang memakan riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang
yang kemasukan setan karena gila. Yang demikian itu karena mereka berkata bahwa jual
beli sama dengan riba. Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. - Surah Al-Baqarah (2) ayat 278,
يَا َيُّهَا الَّذِين َ آمَنُوا اتَّقُوا اЦ ََّ وَذَرُوا مَا بَقِي َ مِن َ الرِّبَا ِن ْ كُنْتُم ْ مȡُْمِنِينَ
Wahai orang-orang yang beriman! Bertakwalah kepada Allah dan tinggalkan sisa riba (yang
belum dipungut) jika kamu orang beriman.
Dengan demikian, menurut hemat kami empat macam produk yang berkaitan dengan KPR
yang ditawarkan oleh Bank BSI/Syariah tidak bertentangan dengan asas dan tolok ukur
Etika Bisnis dalam Islam sehingga dapat menjadi alternatif penawaran kepada nasabah KPR.
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat dan mencerahkan.
Wallahu a’lam bish-shawab. •